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听纪委朋友说,有的领导干部在被抽掉鞋带和皮带后,一下就崩溃了,甚至个别胆小者顿时大小便失禁……
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成交上涨257.1%!深圳“豪宅税”调整后,这个区卖得最多!
Original
中房深圳
中国房地产报深圳
2020-12-27
“老温,144平方米以下免‘豪宅税’,你那套房子有没有准备调价啊?”向先生(化名)在得知“豪宅税”被取消后,立即打电话给朋友温先生(化名),询问他卖房的情况。
温先生名下有一套位于罗湖区百仕达花园的房子挂牌出售中,面积约130平方米的三房单位,挂牌价700万元,2009年购入时仅230万元左右。
“
在考虑要不要多加15万元
,楼下有一户邻居也在挂牌,之前挂了近半年没卖出,但听他说今天来了几拨人,还谈成了。”温先生表示确实有对上调挂牌价“心动”,“即使上调价格对购房者来说也是好事,毕竟增值税是要一次性缴纳现金的,
房价上调的部分却可以算入银行贷款。
”
近日,深圳住建局向媒体证实,自11月11日起,同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的深圳住房为“普通住房”,免征增值税。除了免征增值税,未满2年的房产个税也降低了。
在该项政策调整前,满2年的“非普通住宅”需按照(网签价-原登记价)/1.05X5%的标准缴纳增值税,以及按照(网签价-原登记价)X1.5%的标准缴纳个税。
以温先生该套房产交易为例,豪宅线标准调整之前,需缴纳增值税约22.40万元和个税7.05万元。调整后,则仅需缴纳个税4.7万元,相差24.75万元。
━━━━
35%“被豪宅”二手房“松绑”
据了解,现在深圳目前商品住宅价格多集中在300万—1000万元这个价格段,按照原来的收费标准,市场上
近70%的房产交易都要被征收“豪宅税”
。“普宅豪宅化”已成为深圳市场的共识。
同时,这也是4年来,深圳再一次大幅度调整“豪宅线”。
其实,深圳市住房和建设局在发布的《深圳市调整普通住房标准》中就有回应称,随着房地产市场形势的变化,该普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。
在此次调整当中,将原先“普通住宅”需要满足的容积率、面积、总价,三大标准改成了2项。对此,贝壳深圳研究院院长肖小平对媒体表示,本次“豪宅线”标准调整之后,
深圳市场上,将大约会有35%的“被豪宅”二手房会因此“松绑”
。
而对于满两年,单套建筑面积在144㎡以下,税费的影响主要体现在免征增值税和个税降低了0.5%。
“
早就应该做调整了
!我们这里就是刚需地段的刚需盘,根本就是被‘豪宅化’。”说起“豪宅税”就一脸愤慨的梁女士(化名),她与家人居住在龙岗区中海康城花园,2018年以总价290万元在同小区购入一套约70平方米的两房单位。
“哎,第二套房买早了,是准备给老人住的。我和我先生以前住在罗湖,目前两人都在南山工作。”梁女士聊起自家的情况,“但是南山的房价太高了,罗湖价格合适的房子又太老,搬到龙岗就是想‘用时间换空间’。
之前的标准早已跟市场脱节
,我们家完全就是被‘误伤’的刚需!”
自2015年“3·30新政”后,深圳楼市便开启2年的“大牛市”,一二手房的实际成交价格,早已抛离通告中对普通住房的价格标准。
此次新政调整之后,中原以89平方米原登记价350万元,网签价700万元的房子为例,给出了不满2年、满2年和满5唯一三种情况下的非普通住宅(以下简称“住宅”)税费对比。
通过对比可以看出,
不满两年的住宅税费差额最小
,仅有约3万元的差额;
满2年的差额最高
,约为21万元;满五唯一的差额居中,约为18万元。
无论处在哪个阶段,对购房者来说,无疑都节约了几万至几十万元不等的购房支出。
━━━━
“购房成本”是否真的上涨了?
不过,在减税降费的背后,市场却频出部分业主疯狂反价,借机涨价的消息,更有购房者称“税费是省下来了,但是羊毛出在羊身上,最后还是加价给买家。”
事实是这样吗?来算一笔支出。
有人指出,
业主加价30万元
,如果是首付三成,
买家实际上却只需要多付9万元
。
比如说,以前500万元的房子,假设“豪宅税”为30万元,则买家需要准备的资金为:首付150万元+税费30万元=180万元。
但是现在因为没有了“豪宅税”,即使业主加价30万元,买家需要准备的资金为:首付530万元*30%=159万元,实际减轻了买家的负担。
反过来,如果买家手上持有180万元现金,那么他可以接受的房屋总价为:180万元/30%=600万元。
也就是说,同样180万元首付,
普通住房标准调整后,买家可选择的房屋总价提升了100万元
。(该例子未计算其他税费,及考虑月供情况)
深圳资深地产媒体人朱文策认为,“豪宅税”标准调整之后,尽管业主调了价,但是买家还是获得了好处,比原来的买房费用低,涨出来的部分价格买家可以使用贷款支付,对于刚需购房者来说,更是节省了现在要支付的首期资金。
换而言之,
只有当买家计算出在豪宅税取消之后获得的“收益”,依然大于业主涨价之后带来的“损失”,才会继续交易
,否则买家则会选择继续等待。
━━━━
有人调价,有人观望
龙华资深经纪人小杨告诉中房深圳,目前其所在的龙华片区大约有10%-20%左右的业主已经上调了价格,上调幅度在税费的一半左右。小杨认为,“豪宅税上调盘活了一部分原本涨幅偏小的楼盘,市场比过去确实活跃一些,不过,并非像网传的那般火热,买家一部分加快入市,
大部分依旧持续观望
。”
前海片区Q房网经纪人小李表示,在政策出台之后,他所在的前海片区确实有卖家开始调整心理预期,出现调高价格的情况,过去挂牌在600万元的房子,过去还可以调低5%-8%左右,大概在570万—580万元左右可以出手,不过,政策出台之后,确实有部分卖家表示“一分也少不了”,
议价空间明显收窄了。
类似的情况还发生在学区房集中的百花片区,百花经纪人小黎告诉中房深圳,“成交的是那些没加价的房源,因为,原本有的议价空间没了,其他的想涨价的,提价幅度在2%至4%左右,也有部分业主依旧选择观望。
石厦片区经纪人小刘称,中大户型的业主收到消息后普遍调价,不是非常急售的业主,比如700万-800万元/套的小三房,业主普遍加价20万元左右,500万-600万/套的,业主也会加价5万-10万元不等。144平方米或以上的单位和单身公寓、一房一厅那些
本身就达不到原“豪宅”标准的,则没什么动静
。
━━━━
97.4%的房源挂牌价格稳定
据深圳贝壳研究院数据统计,“豪宅线”调整之后,目前深圳全市挂牌房源中有97.4%的房源价格稳定,仅2.6%的房源在政策出台后进行过调整,其中挂牌价上调的房源占比1.9%,挂牌价下调的房源占比0.7%。
调价房源的平均涨幅仅1.8%
。
分区域来看,
宝安区挂牌房源调价位居前列,涨价占比约为4.9%
,调价房源调平均涨跌幅在3.2%,同时,涨价占比较高的还有光明区,调价房源平均涨跌幅达3.5%,
盐田区则有所下调,降幅达3.9%。
▲深圳豪宅线调整后挂牌房源调价情况
(来源:深圳贝壳研究院)
从挂牌房源调价区间来看,也并非网传的大多数业主上浮10%,
绝大多数房源调价在0-3%的涨幅区间,占比达到36.3%
,其次为调价3%-5%区间的房源,占比22.4%,而上调价超过10%的房源仅占3.2%。
而从“豪宅线”调整后各区域成交量环比图来看,
龙华区域成交量环比上升257.1%
,增幅最大,龙岗区域成交上涨12.2%,增幅最小。
成交价格方面,
700万-800万元的成交量环比上涨550.0%
,800万-1000万元上涨150.0%,600万-700
万上涨136.4%,显示豪宅线调整后市场上中高价位物业成交量上涨较为明显。(以上数据来源:深圳贝壳研究院)
━━━━
限价政策依旧不放松
此次豪宅线调整后,深圳市住建局特别强调,深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策。深圳对普通住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。
深圳贝壳研究院统计指出,当前置业者入市意愿明显增强,短中期市场气氛将比以往更加地活跃。但长期来看,在“房住不炒”及深圳严厉调控政策的大背景下,市场价格大升的支撑因素或将不足,
更多房源价格仍将会保持稳定的态势
。
对此,美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示,受到先行示范区以及豪宅税调整的影响,深圳目前二手房市场比上半年态势活跃,尤其是百花、后海、翠竹等片区的小户型学位房,在“豪宅线”调整之后,成交更为活跃。预计策影响,未来几个月还将会维持市场热度。
广东省住房和政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,调整豪宅总价标准之后,至少60%的房子都不是“豪宅”了。这样,贯通“二手房-新房”的“换房”链条就可以循环起来了,只要二手房换房速度加快了,新房交易也将会被激活。
他表示,从大趋势上看,
深圳楼市已步入上升通道,但调控政策未松绑
,并不支持明显反弹,房价涨幅有限,自住的买家可选择合适的时机入场。
文/黄思琳、谢林晓
审读/马琳、戴士潮
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